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地产行业回暖 | 土地成交溢价率持续恢复

时间:2019-05-06

今年4月之前,很多地方政府还在担心土地流拍,而4月这一波土地热浪则让热点二线城市重新回到2017年的“高光”时候。4月,土地市场到底热到什么程度?又将引发什么样的连锁反应?一线城市为何凉凉?各路房企在土地市场上有着怎么的表现?


18家房企拿地超过50亿,中型房企成抢地主流

今年4月,房企拿地积极性出乎意料地高涨,业内数据显示,4月单月有18家企业拿地超过50亿元,其中,融创、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地8家企业拿地超过100亿元。这一数据,刷新了最近一年多土地市场的月度成交纪录。


值得关注的是,今年4月,融创虽然只拿到20宗土地,但其总价已达到285亿元,位居房企榜首,楼面价为7365元/平方米。而碧桂园则以234亿元的总价位居第二,不过其在4月获得了54宗土地,楼面价仅为3377元/平方米。


由此可见,碧桂园聚焦三四线城市拿地的路线并无改变。而融创则一直聚焦热点城市。4月23日,融创在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场以152.38亿元,收获了4宗地块。


在4月,新城发展、荣盛发展、旭辉集团、中梁地产、金科股份、正荣地产拿地数量均超过两位数。新城发展、旭辉集团均获得18宗土地。


因为4月的拿地成绩,融创获得了今年前4个月房企拿地金额冠军。业内数据显示,今年前4个月,融创仍以625.51亿元位居首位,万科、新城控股则以390.41亿元和385.12亿分别位居第二位、第三位,碧桂园以330.34亿元位列第四位。综合来看,今年前4个月有28家企业累计拿地过百亿元,而在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。


此前,有业内人士分析这一波土地市场热起来的原因时称,2018年,因为持续的调控导致土地市场明显降温,流拍现象也屡见不鲜。而今年随着一些地区楼市出现复苏迹象,加上一些房企的资金压力有所缓解,进而拉动了土地市场升温。


不过,与以往不同,中型房企成为近期抢地的主流。对此,业内人士分析认为,房企的资金链分化比较严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量高价地的企业,最近拿地非常少。


二线城市土地成交建面环比增七成,一线城市土地成交量下降

从4月全国土地来看,热点集中在二线城市,最典型的是武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。尤其是4月下半月,抢地的节奏明显加快。业内数据显示,4月22日至4月26日,热点二线城市卖地金额超过1000亿元,高达1167.5亿元。其中,武汉、合肥、苏州、杭州四个城市土地市场成交就达700多亿元。


相关数据也显示出二线城市土地成交活跃度。4月,二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。其中,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较明显。


在40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为桂林、襄阳、南宁、重庆和合肥,分别为178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄阳和南宁属于弱二线城市和三线城市,而合肥和重庆属于本轮房地产周期中前期领涨的热点二线城市。


相比之下,一线城市土地成交量则下降明显,4月4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米,环比下降62.9%,同比下降36.5%。其中,深圳无土地成交。一线城市之所以有这样的市场表现主要是供地量少。


对于二线城市土地热的原因,王若辰认为,目前,开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。


成交溢价率持续恢复,土地热恐难持续?

由于当前热点二线城市的土地市场升温,很多业内人士担心会引发调控政策出台。部分热点城市可能将继续出台调控政策,热点二线城市土地市场量价难以持续齐升,预计2019年将保持稳定。


第二梯队房企开始全面抢地,对于市场来说,苏州、武汉等典型城市将成为未来房价最有可能明显波动的地区,而随后房地产调控是不是会加码?也是对地方政府的最大考验。


不过,影响政策转向的核心因素,一是房地产价格,二是土地成交景气度。房价大涨可能促成政策的转向。2019年之后房价的逐渐上涨,也正在考验政策的耐心。但从目前来看,核心城市房价距离历史最高房价尚有距离,不构成政策转向的理由。而从目前土地市场来看,虽然个别热点城市土地市场恢复,但是尚不能构成整体性土地出让的乐观表现。


相关数据显示,2018年四季度,百城土地出让的成交溢价率触及历史最低点。2019年3月土地成交溢价率已经恢复到19.9%,成为2018年5月以来的历史新高。而到了4月份,土地成交溢价率持续恢复。不过,预计2019年上半年,仍将出现10%左右的土地出让金同比降幅。当然,这种下降是结构性的,部分热点都市圈的土地仍然吸引力较强。



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